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房地产行业9月报:投资暂时底部趋稳,销售增速料将放缓

发布时间:2016-10-21    研究机构:华创证券

月度观点

1-9月房地产投资增速5.8%,较上月扩大0.4个百分点,单月投资增速7.8%,并连续2月单月增速扩大,显示投资暂时底部趋稳;1-9月新开工面积和施工面积累计增速出现较大幅度回落,源于去年9月数据异常高企,后续高基数因素将有所淡化,同时考虑近期政策打压以及去年4季度低基数的综合影响,维持全年投资增速5%的判断;1-9月销售面积和销售金额分别同比增长26.9%和41.3%,较上月分别扩大1.4和2.7个百分点,并且单月销售出现了年内次高,同时价格继续上涨也迎来了近20个城市的调控,预计后续销售增速放缓将是大概率事件。我们维持前期观点,认为房地产后续将呈现出:一二线热点城市成交量缩、价稳,三线城市量价略起,四线城市仍旧低迷,因而从全国而言的成交缩量也将预示着后续板块性机会较少,而由于年末房地产险资增持、定增倒挂、国企改革等题材较多,因而板块结构性机会中量点也将颇多。我们目前仍然维持“资产荒下险资标的”+“非市场化拿地能力”+“年底定增倒挂”三个选股标准寻找板块的结构性机会,主要推荐首开股份、新湖中宝、招商蛇口,继续关注华鑫股份、广宇集团(002133)、嘉宝集团、迪马股份、中洲控股、浦东金桥、天宸股份、天保基建等。

支撑评级要点

投资暂时底部趋稳,维持全年增速5%判断。1-9月,全国房地产开发投资额同比增长5.8%,较1-8月扩大0.4个百分点,9月单月同比增速7.8%,连续2月单月增速扩大,投资显示暂时底部趋稳;商品房新开工面积同比上升6.8%,较1-8月回落5.4个百分点,单月同比下降19.4%;施工面积同比增长3.2%,较1-8月回落1.4个百分点,单月同比下降34.5%;土地购置面积同比下降6.1%,较1-8月收窄2.3个百分点。开工和施工累计增速均出现较大幅度回落更多源于去年9月的数据异常高企,后续高基数因素将有所淡化,同时考虑近期政策打压以及去年4季度低基数的综合影响,维持全年5%的判断。

9月销售放量,但预计后续增速仍将放缓。1-9月的商品房销售面积为10.5亿平米,同比增长26.9%,较1-8月扩大1.4个百分点,9月单月同比增长啊34.0%,仅次于4月高点的44.0%;销售额为8.0万亿,同比增长41.3%,较1-8月扩大2.7个百分点,单月增长56.1%,仅次于4月高点64.4%;销售均价为7625元/平米,同比上升11.4%,较上月扩大0.9个百分点。结合高频数据发现,在房价呈现一线、二线和三线城市间梯度传递的过程中,二、三线城市成交量已经大幅提升,但鉴于一二城市供应紧张以及近期热点城市的调控,预计一二线城市成交增速放缓、甚至缩量将为大概率事件,而三线城市在短期内确将受益外溢需求的承接,但对其持续性仍有疑虑。

房企销售回款持续加速支撑资金来源增速略有回升。1-9月,房地产开发企业合计资金来源同比增长15.5%,较1-7月扩大0.7个百分点。国内贷款增速继续维持低位的1.2%,预收款和按揭贷款增速分别为31.5%和51.4%仍维持高位,显示流动性持续宽松背景下,房企销售回款持续加速的同时,再投资比例却维持低位,开工意愿疲弱与投资数据下滑相互印证。

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